STJ valida cobrança de taxa de fruição em lote não edificado após transmissão da posse

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que é válida a cobrança de taxa de fruição na rescisão da compra de lote não edificado quando já houve a transmissão da posse ao comprador. A 4ª Turma da Corte entendeu que, após a vigência da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), a simples disponibilidade do imóvel já é suficiente para autorizar a retenção desse valor, ainda que não tenha havido construção ou uso efetivo do terreno.

A controvérsia analisada envolveu a desistência da compra de um lote em condomínio fechado no interior de São Paulo. O adquirente, que havia pago parte do valor do contrato, buscou afastar judicialmente a cobrança da taxa de fruição, sob o argumento de que o terreno estava vazio e não teria gerado qualquer proveito econômico. Defendeu, ainda, que a cobrança violaria o Código de Defesa do Consumidor e resultaria em enriquecimento indevido da incorporadora.

O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a validade das cláusulas contratuais que previam a retenção de multa e da taxa mensal de fruição. Ao analisar o recurso, a relatora no STJ destacou que, antes da Lei do Distrato, a jurisprudência da Corte afastava a cobrança da taxa em lotes vagos por ausência de previsão legal específica.

Na análise do recurso, a ministra relatora, Isabel Gallotti, destacou que o entendimento anterior do STJ, que afastava a cobrança da taxa de fruição em lotes não edificados, estava fundamentado na inexistência de previsão legal específica à época. Com a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 e a inclusão do artigo 32-A na Lei de Parcelamento do Solo (Lei nº 6.766/1979), passou a haver autorização expressa para a retenção de valores quando o comprador desiste do contrato após ter recebido a posse do imóvel.

“Não fazendo a nova lei distinção quanto ao tipo de empreendimento, penso que não cabe mais ao Judiciário fazê-lo, especialmente se não se identifica inconstitucionalidade no dispositivo em questão”, afirmou a ministra.