Vendedora de imóvel perde direito à execução extrajudicial por não ter registrado contrato com alienação fiduciária, fixa STJ

​A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a vendedora de um imóvel com alienação fiduciária perdeu o direito à execução extrajudicial prevista na Lei 9.514/1997 por ter deixado deliberadamente de registrar o contrato durante dois anos, vindo a fazê-lo, com o nítido objetivo de afastar a incidência de outras normas, somente após a parte compradora ajuizar uma ação de rescisão contratual.

Na origem do caso, alegando falta de condições financeiras para levar adiante o negócio, os promitentes compradores de um lote ajuizaram a ação rescisória com pedido de restituição dos valores já pagos ao longo de dois anos. Após ser notificada do ajuizamento da ação, a empresa vendedora registrou o contrato – que continha cláusula de alienação fiduciária – e invocou a aplicação da Lei 9.514/1997, alegando a impossibilidade de rescisão.

Porém, o tribunal de origem aplicou ao caso o Código de Defesa do Consumidor (CDC) e afastou a incidência do artigo 23 da Lei 9.514/1997, por entender que a empresa apenas fez o registro com o objetivo de afastar a aplicação da legislação e da jurisprudência menos benéficas aos seus interesses.

A relatora, ministra Nancy Andrighi, lembrou que o artigo 23 da Lei 9.514/1997 dispõe que a propriedade fiduciária de imóvel é constituída com o registro do contrato no cartório imobiliário. Conforme explicou, nesse tipo de contrato de caráter resolutivo, o devedor adquire um imóvel, alienando-o ao credor como garantia do pagamento do próprio bem e, após a quitação, ocorre a extinção automática da propriedade do credor, a qual é revertida para o adquirente (REsp 2.135.500).