STJ fixa que devedor só pode retomar imóvel se consolidação ocorreu antes da Lei 13.465/2017

Em julgamento de recurso repetitivo, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu as regras sobre a propriedade de um bem em alienação fiduciária que está com financiamento imobiliário em atraso. A corte especificou quando o devedor pode retomar o bem do imóvel e quando tem apenas o direito de preferência de compra.

O ponto central envolve se a situação ocorreu antes ou depois da edição da Lei 13.465/2017. Se a consolidação da propriedade em nome do credor foi feita antes da legislação, o devedor ainda pode quitar suas dívidas e retomar a posse do bem. Mas, se ocorreu depois, terá apenas o direito de preferência.

O relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, ressaltou que a Lei 13.465/2017 alterou o regime da alienação fiduciária de imóvel ao incluir o parágrafo 2º-B no artigo 27 da Lei 9.514/1997. Para definir se o contrato cai ou não na regra anterior à aplicação da legislação, o relator fixou: se a quitação da dívida e a consolidação da propriedade foi feita antes da entrada em vigor da nova lei, valerá a legislação mais antiga. Se essa quitação da dívida tiver ocorrido depois da promulgação da lei, valerão as novas regras.

A tese aprovada foi a seguinte:

1) Antes da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do artigo 34 do Decreto-Lei 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário.

2) A partir da entrada em vigor da Lei 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no parágrafo 2º-B do artigo 27 da Lei 9.514/1997.